Per settimane si è parlato di stangata sugli affitti brevi. Prima bozza della manovra 2026, titoloni sui giornali, panico tra host e proprietari: “dal 2026 tutti al 26%”.
Poi, come spesso accade, il testo è cambiato. Con il maxi-emendamento di dicembre il governo ha fatto marcia indietro sull’aumento secco delle tasse, ma ha inserito una stretta molto più sottile e, per molti, più pesante: l’obbligo di partita IVA dal terzo immobile in affitto breve.
Se hai una casa su Airbnb o Booking, o stai pensando di investirci, questa è una di quelle novità che non puoi ignorare.
Di seguito mettiamo in ordine cosa succede davvero con la manovra 2026 sugli affitti brevi, cosa resta uguale e cosa cambia in modo sostanziale.
Cosa sono gli affitti brevi e come erano tassati finora
Prima di capire dove stiamo andando, conviene ricordare da dove partiamo.
Per legge, gli affitti brevi sono i contratti:
- su immobili abitativi,
- di durata non superiore a 30 giorni,
- stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa,
- anche con piccoli servizi accessori (pulizie, biancheria, check-in ecc.).
Finora il quadro fiscale era questo:
- possibilità di usare la cedolare secca sugli affitti brevi;
- dopo gli interventi delle ultime leggi di bilancio, lo schema reale era:
- 21% di cedolare su un solo immobile dato in affitto breve;
- 26% sugli altri immobili gestiti come affitti brevi;
- l’attività veniva considerata imprenditoriale dal quinto immobile in su, con obbligo di partita IVA e uscita dalla cedolare.
In pratica: il piccolo proprietario con una sola casa restava al 21%, chi iniziava ad accumulare appartamenti entrava sempre di più nel campo del 26% e, oltre una certa soglia, nel mondo “impresa”.
Cosa voleva fare la prima versione della manovra 2026 sugli affitti brevi
La prima versione della manovra 2026 era molto semplice, e molto dura: 26% per tutti.
Il testo iniziale prevedeva:
- cedolare secca al 26% su tutti gli affitti brevi, senza più eccezioni per il primo immobile;
- innalzamento al 26% anche della ritenuta che i portali come Airbnb e Booking applicano quando intervengono nel pagamento.
Tradotto in parole povere: il proprietario con una sola casa affittata qualche settimana l’anno sarebbe stato trattato fiscalmente come chi gestisce portafogli da più appartamenti. Nessuna distinzione tra “host occasionale” e gestore strutturato.
Le associazioni di categoria hanno parlato subito di:
- rischio di uccidere il piccolo mercato turistico diffuso,
- disincentivo per chi mette a reddito la seconda casa,
- spinta ad abbandonare la cedolare secca per cercare altre strade.
Da lì è partita la pressione per cambiare rotta.
Il maxi-emendamento: conferma del 21% e stretta sulla terza casa
Con il maxi-emendamento di dicembre il governo ha corretto la linea. La logica si è spostata dal “tutti al 26%” a un messaggio diverso: non ti massacro sulla prima casa, ma se superi una certa soglia diventi un’impresa a tutti gli effetti.
Lo schema che emerge è questo:
- Primo immobile in affitto breve
La cedolare secca al 21% viene confermata.
Niente aumento al 26%, nessuna stangata generalizzata sul piccolo host. - Secondo immobile in affitto breve
Resta la cedolare secca al 26%, come già avviene oggi per il secondo immobile breve.
Di fatto, qui la manovra 2026 non peggiora la situazione esistente: consolida l’assetto 21% + 26%. - Dal terzo immobile in affitto breve in poi
Qui arriva la vera svolta: dal terzo immobile l’attività viene considerata imprenditoriale.
In concreto significa:- obbligo di aprire partita IVA;
- niente più cedolare secca, ma regime di impresa (forfettario o ordinario a seconda dei casi);
- adempimenti contabili, IVA, gestione più strutturata.
Non è quindi solo una questione di aliquote, ma di status:
dal terzo immobile in su non sei più un privato che affitta, sei un operatore economico da trattare come tale.
Affitti brevi e partita IVA dal 2026: esempi pratici
Per capire l’impatto reale della manovra 2026 sugli affitti brevi, conviene farsi qualche esempio concreto.
Caso 1: una sola casa in affitto breve
Hai un appartamento al mare che affitti qualche settimana d’estate su Airbnb.
- Puoi continuare a scegliere la cedolare secca al 21%.
- Non scatta nessun nuovo obbligo di partita IVA.
- Rispetto al panico iniziale (“tutti al 26%”), per te la manovra, nella versione emendata, è sostanzialmente neutra.
Caso 2: due immobili in affitto breve
Possiedi due case che affitti in modalità breve.
- Resti nel mondo “privato”, senza P.IVA.
- Su un immobile puoi applicare la cedolare al 21%, sull’altro la cedolare al 26% (come già oggi).
- La manovra non peggiora questo meccanismo, ma lo rende parte stabile del sistema.
Detta altrimenti: se ti fermi a due immobili, il regime 21 + 26 resta il tuo orizzonte.
Caso 3: tre immobili o più in affitto breve
Se hai tre case o più in affitto breve, cambia tutto.
- Dal terzo immobile in poi, l’attività viene considerata presuntivamente imprenditoriale.
- Devi aprire partita IVA e passare a una tassazione da impresa.
- La cedolare secca esce di scena, entrano in gioco:
- regime forfettario (se hai i requisiti),
- oppure regime ordinario con contabilità e IVA.
È su questa soglia che la manovra 2026 fa davvero la differenza: non punta solo a raccogliere più imposte, ma a portare dentro il recinto delle imprese tutti gli host più strutturati.
Ritenuta Airbnb e portali: cosa è ancora da chiarire
Un punto delicato riguarda la ritenuta che applicano i portali quando incassano i canoni per conto del proprietario.
La bozza iniziale della manovra prevedeva di passare dal 21% al 26% anche per quella ritenuta, allineandola alla cedolare secca al 26%. Con il maxi-emendamento è cambiato tutto sulla prima parte (aliquote e soglia impresa), ma molti riassunti giornalistici si concentrano proprio su queste novità e non entrano più nel dettaglio delle ritenute.
Tradotto:
su questo punto specifico è prudente considerare il quadro ancora in movimento, in attesa:
- del testo definitivo in Gazzetta Ufficiale,
- dei chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Finché non ci saranno indicazioni ufficiali, meglio non dare per certo che la ritenuta sia fissata al 21% o al 26% come se nulla potesse cambiare.
Perché il governo ha cambiato rotta sugli affitti brevi
La domanda è inevitabile: perché si è passati dal “tutti al 26%” alla versione più morbida sulla prima casa, ma più dura sulla soglia di attività d’impresa?
Le ragioni sono due:
- Pressione politica e sociale
Colpire in modo uniforme chi ha una sola casa in affitto breve avrebbe significato inimicarsi una fetta ampia di piccoli proprietari, spesso famiglie che usano l’immobile per arrotondare il reddito o coprire le spese del mutuo. - Obiettivo di regolamentare il settore
Il vero bersaglio della manovra 2026 non sono gli host occasionali, ma gli operatori con portafogli da tre, quattro, cinque case e oltre, che finora si muovevano al limite tra attività di fatto imprenditoriale e regime fiscale da privati.
La scelta di spingere verso la partita IVA dal terzo immobile non è casuale: significa dire, in modo piuttosto esplicito, che chi fa degli affitti brevi un vero business deve essere trattato come un’impresa a tutti gli effetti.
Cosa significa la manovra 2026 per piccoli host e investitori
Se guardiamo solo alle aliquote, il piccolo proprietario con una casa in affitto breve tira un sospiro di sollievo: il 21% resta, il 26% “per tutti” per ora è solo un titolo passato.
Ma il segnale è chiaro:
- il settore degli affitti brevi non è più considerato una nicchia “amatoriale”;
- l’idea è di separare in modo netto chi affitta una casa o due da chi costruisce un mini-imperio di appartamenti turistici.
Per chi sta pianificando investimenti, la domanda diventa molto concreta:
mi conviene fermarmi a due immobili e restare nel perimetro 21%/26% da privato, o fare il salto e strutturarmi come impresa, con partita IVA e gestione professionale?
La risposta dipende da:
- livello di reddito,
- spese sostenute (pulizie, arredi, personale, commissioni, manutenzioni),
- possibilità di sfruttare il regime forfettario in modo efficiente.
È una scelta che, da adesso in poi, andrà valutata con più lucidità e meno improvvisazione.
Faq sulla manovra 2026 e gli affitti brevi
Dal 2026 pago il 26% anche sulla prima casa in affitto breve?
No. Nella versione emendata della manovra 2026 la cedolare secca al 21% per il primo immobile in affitto breve viene confermata. Il 26% resta legato agli altri immobili.
Qual è la differenza tra prima e seconda casa in affitto breve?
Su una sola casa puoi scegliere la cedolare al 21%. Se hai un secondo immobile in affitto breve, per quello si applica la cedolare al 26%. Questo meccanismo era già stato introdotto e la manovra 2026 lo consolida.
Quando scatta l’obbligo di partita IVA per gli affitti brevi?
Con la nuova impostazione, dal terzo immobile in affitto breve in poi l’attività viene considerata imprenditoriale. Da quel momento scatta l’obbligo di partita IVA e l’uscita dalla cedolare secca.
Se affitto tre immobili brevi posso restare con la cedolare secca?
No. Dal terzo immobile la logica della manovra è proprio quella di farti entrare nel regime di impresa. La cedolare secca resta una possibilità solo per chi resta nel perimetro dei due immobili (21% sul primo, 26% sul secondo).
Cambia qualcosa per la ritenuta che applicano Airbnb e gli altri portali?
La bozza iniziale parlava di aumento al 26%, ma nella fase del maxi-emendamento l’attenzione si è spostata sulle aliquote di cedolare e sulla soglia impresa. Sul tema specifico delle ritenute è prudente attendere il testo definitivo e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, prima di dare numeri come definitivi.
La manovra 2026 è già definitiva?
A dicembre 2025 la manovra è in fase di approvazione parlamentare, con il maxi-emendamento del governo già depositato. Per parlare di norme pienamente in vigore bisogna però attendere la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e le eventuali circolari esplicative.
Questo è il quadro reale: niente apocalisse immediata per chi ha una sola casa in affitto breve, ma una stretta chiara su chi pensa di costruire un business a più immobili restando travestito da privato. Da qui in poi, affitti brevi e pianificazione fiscale non si possono più improvvisare.Extended thinking
“Head Staff”, giornalista pubblicista laureata in letteratura, amo scrivere e apprendere costantemente cose nuove. Trovo che il mestiere del giornalista sia uno dei più affascinanti che esistano. Ti consente di apprendere, di conoscere il mondo, farti conoscere e di entrare in simbiosi con il lettore
